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协商“加装电梯”之程序与正义
2021-07-04 67

协商“加装电梯”之程序与正义

文章作者

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王梓淳

王梓淳,河南天基律师事务所专职律师,河南天基青工委负责人。

执业领域:房地产、建设工程施工、公司股权架构、公司股东资格纠纷。著有《实际施工人类型化研究》、《惩罚性违约金与补偿性违约金适用解析》、《“非因买受人自身原因未办理过户登记”的类型化研究》、《预告登记失效制度研究》、《股东出资瑕疵与股东资格的关系》等。


联系电话:13213117775

邮箱:714431070@qq.com


摘要:人是目的,不是手段。三分之二以上通过是要让全体人员的特别多数通过,法律规定表决程序需三分之二以上多数通过,即全体人员的特别多数决议体现特别多数人的意志,而不是把人作为数字,作为通过某一决议的手段。加装电梯未经协商,未让所有业主与会并充分表达意见就得出结论,至少损害了未参与人的四个利益:1.剥夺了业主表达自己是否同意加装电梯的表决权;2.剥夺了业主通过陈述加装电梯的利弊进而说服部分业主改为不同意加装电梯的可能性;3.剥夺了业主通过会议协商的形式被说服同意加装电梯的机会;4.剥夺了业主在协商中主张赔偿的权利。


引言

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程,对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。2019年住建部会同发展改革委、财政部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,全面推进城镇老旧小区改造,2020年国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》再次强调推进老旧小区改造的重要性。

文件下发后,城镇老旧小区改造由政府牵头、财政出资慢慢演化为“业主自愿、市场运作、政府支持、安全规范、程序优化”模式。虽然出发点如此美好,但在实务中,对于加装电梯事宜依旧常常引发纠纷,在此笔者拟从程序中的公平与尊重来探讨加装电梯应当遵循的程序。


程序中体现公平与尊重



一、案例简介

在民法典施行前,笔者在实务中遇到过这样的案例,某小区的A栋楼有十二户住户,拟安装电梯。其中六楼的住户甲很上心,以发起人的身份积极推动此事。发起人在私下打听到二楼住户乙和一楼住户丙、丁不是很愿意安装电梯的情况下,为了避免麻烦,直接拿着同意书私下找另外八户业主签字同意加装电梯,并将结果公示。乙、丙、丁对此十分气愤,不断反馈不同意的意见,导致加装电梯工作迟迟不能启动。


二、全体业主均由与会发表意见的权利


(一)业主是共用部分物权共有人

《民法典》第第二百七十四条规定“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”

加装电梯将占用建筑区划内的公共用地,此部分用地属于业主共同共有。全体业主对于此均有表决的权利。


(二)老旧小区改造的相关规定明确的原则是“业主自愿”

《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》第一条第(二)项基本原则中明确“坚持居民自愿,调动各方参与”。

《关于城市既有住宅加装电梯的指导意见》(豫建〔2018〕126号)第一条明确加装电梯坚持的原则是“业主自愿、市场运作、政府支持、 安全规范、程序优化”,要“充分发挥业主作为物权所有人的主体作用”。

相关文件的基本原则都强调了“业主自愿”这一基准点。


(三)切忌机械理解“三分之二”或“四分之三”

人是目的,不是手段。“三分之二”或“四分之三”以上通过是要让全体人员的特别多数通过,体现特别多数人的意志,而不是未经业主大会投票表决程序,私下找到“三分之二”或“四分之三”同意的业主签字作为通过某一决议的手段。虽然《民法典》第二百七十八条和《关于城市既有住宅加装电梯的指导意见》(豫建〔2018〕126号)第二条规定了加装电梯应当经三分之二、四分之三以上的业主同意,但要注意此处的三分之二或四分之三是经过全体人员与会并发表意见后的三分之二或四分之三,或者至少是通知与会,其他业主有权利发表意见但是放弃后的三分之二或四分之三。而不能如案例中那样进行数字理解,找够三分之二的住户,就完全不考虑可能反对的人的意见了。


因为加装电梯未经协商,未让所有业主与会并充分表达意见就得出结论,至少损害了未参与人的以下四个利益:


1.剥夺了业主表达自己是否同意加装电梯的表决权

业主的表决权是其作为共有人的一项权利,是其对关涉自身利益事项进行决策的固有权利。

剥夺业主表决权就已经暗含着对业主能够表达自己意愿的否定,因为在剥夺者看来“业主无论同意与否都不重要,都不会影响最终结果,那么不听取其意见又有何过错呢”。

而实务中,正是这种认为反对者的意见不重要的想法,加剧了各个业主之间的矛盾。连基本的尊重与沟通都无法满足,又谈何让反对者心平气和地接受最终加装电梯的结果呢。


2.剥夺了业主通过陈述加装电梯的利弊进而说服部分业主改为不同意加装电梯的机会

反对者不会为了反对而反对,总归是因为种种理由和诉求。让反对者表达,就给了反对者陈述自己理由和诉求的机会,很有可能反对者的意见是正确的,或者是其他与会人员没有考虑到的,别的与会人员有可能听了反对者的意见而改变了之前的观点,最终转向反对者阵营了。真理有时也掌握在少数人手中,反对者的意见也或许是正确的,或者其观点是其他与会人员未曾考虑到的,他们在听取了反对者的意见后或许觉得甚有道理,转而站在了反对者的阵营。

剥夺业主表达反对的事实与理由的机会,其实也剥夺了其他业主查漏补缺的机会,也剥夺了反对者通过说理而说服其他与会者转变想法的机会。


3.剥夺了业主通过会议协商的形式被说服同意加装电梯的机会

正如前文所述,反对者不会为了反对而反对,赞同者也不会为了赞同而赞同。通过合理合法的形式召开会议,让所有人员充分表达,让反对者仔细倾听赞同者赞同的理由,也有可能反对者在听完理由就改变立场了。不召开会议而得出三分之二的结论,剥夺了业主通过会议协商的形式被说服同意加装电梯的机会。


4.剥夺了业主在协商中主张赔偿的权利

反对的业主总归有反对的理由,但如果通过正当的途径表达、协商后,可能也会接受最终小区会加装电梯的结果。但加装电梯只是第一个议程,毕竟加装电梯会影响到业主尤其是低层业主的固有利益,例如采光、通风、隐私、安静、房价影响等。既然有影响,当然要补偿,不召开会议协商如何补偿,看似将矛盾巧妙绕开,以既成事实来逼迫反对的业主同意,但其实是将矛盾激化,让业主感受到被冒犯,未被尊重,进而激烈维权或阻挠电梯安装进程。

综上,在加装电梯的相关规定中,一定切忌机械理解“三分之二”,要充分保护所有权利相关人的表达权,这样才能切实推动加装电梯工作进展,构建和谐邻里。

 


建议遵循的程序



对于业主协商会如何召开,笔者建议参考《公司法》的相关流程。公司股东身份自带社员属性和自益属性,且《公司法》关于临时股东会的相关规定十分明确且重视程序正义,因此召开业主会的程序可以参考《公司法》关于临时股东会召集和主持的相关规定。

由发起人召集和主持“关于加装电梯的业主商讨会”,发起人应制作召集通知,通知应提前发出,可以提前十五天,通知应列明召集的开始时间和结束时间、地点、议题、与会方式、本人无法与会的解决情形。


通知示例:

xx小区xx栋加装电梯业主发起人

关于召开临时业主会

会议通知

xx小区xx栋业主:

根据《物权法》、《关于城市既有住宅加装电梯的指导意见》(豫建〔2018〕126号)的有关规定,现决定召开临时业主会,具体事项如下:

一、会议时间和地点

1、会议时间:20xx年xx月xx日上午xx点

2、会议地点:xx会议室

二、主要议题

1、关于是否在xx小区xx栋加装电梯;

2、关于确定xx小区xx栋加装电梯对xx层至xx层住户补偿费用;

3、关于确定xx小区xx栋加装电梯成本费用;

4、关于确定xx小区xx栋加装电梯费用、住户补偿费用及后期维护的分摊比例。

三、注意事项

1、本次会议应由业主本人出席,如因故不能出席的,可以书面委托他人代为出席,并在授权书中注明授权范围;业主未出席会议,又未委托他人代为出席的,视为放弃本次会议表决权;

2、请参加会议的人员带齐身份证件;

3、请填写《回执》、《授权委托书》(需授权业主签名)并在召开会议时交回会议发起人;

4、由于会议时间有限,为保证会议效率,请各位业主能提前审阅会议的所有议案,并尽可能在会前形成一致意见。

特此通知。

 

发起人:        

联系电话:      

                                    xx年xx月xx日

附:《会议回执》;

《授权委托书》。

相关法条

 

《民法典》

第二百七十四条 【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

 

第二百七十八条 【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

 

《关于城市既有住宅加装电梯的指导意见》(豫建〔2018〕126号)

二、加装条件

既有住宅加装电梯,应当满足以下条件:

(一)已建成投入使用、具有合法房屋权属证明、未列入房屋征收范围和改造计划且原建筑结构未设置电梯的地面四层以上 既有住宅。

(二)加装电梯应当经本单元(栋)三分之二以上的业主同意。拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分的业主同意。

(三)加装电梯安装方案符合建筑设计、结构安全、消防安全、环境保护、电气安全、防雷和特种设备等相关规范、标准,不影响既有住宅的整体性安全。

(四)加装电梯拟设位置应在原建设项目用地界址范围内。

(五)制定有电梯加装、管理、检验、维修、保养、更新方案;电梯运行维护方案及费用(含电费、检验费、维修保养费、更新费、管理费等)分担方案;加装电梯的施工安全责任和运行管理责任落实方案等,并办理有关加装施工手续。